Grundsätzlich gilt:
Mietverträge sind einzuhalten. Es ist nicht Sache der Vermieter, die wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise aufzufangen oder zu tragen. Aber es kommt auf die mietvertraglichen Vereinbarungen an, ob und inwieweit der Anspruch auf Mietzahlung während einer verordneten Schließung besteht.
1. Wohnungsmiete
Wer seine Miete nicht mehr bezahlen kann, weil er beispielsweise kein Gehalt mehr bekommt oder seinen Arbeitsplatz verloren hat, kann unter Umständen staatliche Hilfe erhalten. Der Vermieter muss in diesem Fall nach derzeitiger Gesetzeslage in keiner Form auf Ansprüche verzichten. Am Mietverhältnis ändert sich durch die Corona-Krise nichts.
Zum Schutz der Mieter gilt jedoch ein vorübergehender Kündigungsschutz: Mietrückstände aus der Zeit von April bis Juni 2020 dürfen nicht zur Grundlage für eine außerordentliche oder ordentliche Kündigung gemacht werden, wenn der Rückstand auf den wirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise beruht. Der Mieter muss diesen Umstand glaubhaft machen. Bis Juni 2022 muss dieser Rückstand allerdings nachgezahlt werden. An der Fälligkeit der Forderung ändert sich nichts – es handelt sich also um eine verzinsliche Forderung.
2. Gewerbliche Miete
Bei gewerblichen Mietverhältnissen kommt es auf die konkrete Problemlage an. Folgende Fälle werden unterschieden:
a) Der Geschäftsbetrieb ist nicht untersagt, es wird aber ein Umsatzrückgang verzeichnet (z.B. bei einem Bäckereigeschäft in der Innenstadt).
Wirtschaftliche Schwierigkeiten des Mieters durch eine „Corona-pandemiebedingte Rezession“ hat der Vermieter nicht aufzufangen, die Zahlungspflicht besteht unverändert weiter. Es gilt aber auch hier der oben genannte Kündigungsschutz wegen „Corona-pandemiebedingten“ Rückständen aus der Zeit von April bis Juni 2020.
b) Der Geschäftsbetrieb ist teilweise untersagt (z.B. bei Restaurants), dadurch kommt es zu einem Umsatzrückgang.
Die vertragliche Pflicht des Vermieters besteht darin, die Mietflächen dem Mieter zu überlassen und zwar in vertragsgemäßem Zustand. Diese Pflicht erfüllt der Vermieter und kann sie auch während der Corona-Krise erfüllen, indem er schlicht die Räume zur Nutzung freigibt. Das Verwendungsrisiko trägt der Mieter. Der Kündigungsschutz wegen „Corona-pandemiebedingten“ Rückständen aus der Zeit von April bis Juni 2020 gilt auch hier.
c) Der Geschäftsbetrieb ist vollständig untersagt (z.B. bei einer Diskothek).
In diesem Fall kommt es darauf an, wie der Mietvertrag konkret gestaltet ist: Wenn der Mietzweck im Vertrag vereinbart wurde und das Risiko der behördlichen Erlaubnis der beabsichtigten Tätigkeit und der Möglichkeit der Nutzung dem Mieter auferlegt wurde, trägt der Mieter das Risiko der Nutzungsuntersagung. Feststeht, dass auch hier der Kündigungsschutz wegen „Corona-pandemiebedingten“ Rückständen aus der Zeit von April bis Juni 2020 gilt.
Ist der Nutzungszweck vereinbart und gibt es zum Risiko der behördlichen Genehmigung keine Regelung, kann nach der bisherigen Rechtsprechung die Rechtslage so zu bewerten sein, dass der Vermieter seiner Vertragspflicht nicht gerecht werden kann und der Mieter von der Zahlungsverpflichtung für die Zeit der behördlichen Schließung entbunden ist.