Eigenbedarf auch für Verkaufszwecke?

Es ist bisher schon ständige Rechtsprechung, dass der „selbst verursachte“ Eigenbedarf gleichwohl zur Kündigung eines Mietverhältnisses berechtigen kann. Eine Eigenbedarfskündigung ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Vermieter die Wohnung mit dem bestehenden Mietverhältnis erworben hat (BGH VIII ZR 180/18).

Eigenbedarf bei Kauf einer vermieteten Wohnung
Das heißt, man durfte schon nach bisheriger Rechtsprechung eine Wohnung kaufen, die vermietet ist, um selbst dort einzuziehen. Als Interessent muss man hierbei allerdings sehr genau hinsehen und klären, ob es ggf. Sperrfristen einzuhalten gilt, weil die betreffende Wohnung erst nach der erfolgten Vermietung in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und zuvor einfach Teil eines Mehrfamilienhauses war.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun allerdings mit Urteil vom 24. September 2025 (Aktenzeichen VIII ZR 289/23) entschieden, dass eine Eigenbedarfskündigung sogar dann wirksam sein kann, wenn der Vermieter den Bedarf für die Nutzung der Mietwohnung dadurch selbst herbeigeführt, dass er sich zum Verkauf seiner eigenen selbst bewohnten Wohnung entschließt.

Eigenbedarf zum Zwecke des teureren Verkaufs
Im konkreten Fall bewohnte ein Vermieter in Berlin eine Wohnung im vierten Obergeschoss und beabsichtigte, diese mit Flächen im Dachgeschoss zu verbinden und anschließend – deutlich lukrativer – zu verkaufen. Schon während der Bauarbeiten plante er, in die darunterliegende, ähnlich große und geschnittene, von Mietern bewohnte Wohnung zu ziehen und kündigte deshalb das Mietverhältnis mit den Mietern – wegen Eigenbedarf.
Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Berufungsgericht hat die Klage allerdings abgewiesen. Es liege nämlich kein Eigenbedarf vor, sondern die Kündigung sei an den Maßstäben einer Verwertungskündigung zu prüfen, denn dem Vermieter ginge es ja um höchstmöglichen Ertrag aus dem Verkauf seiner Flächen im Dachgeschoss. Diese Voraussetzungen einer Verwertungskündigung seien aber nicht erfüllt. Dem ist der BGH nicht gefolgt und hat diese Entscheidung aufgehoben.

Not nicht Voraussetzung
Das Gericht stellte klar, dass für eine Eigenbedarfskündigung der ernsthafte und nachvollziehbare Nutzungswunsch des Vermieters maßgeblich und ausreichend ist. Dabei sei es unerheblich, ob der Vermieter den Bedarf durch eigene Pläne und im wirtschaftlichen Interesse – wie bei der Renovierung und dem Verkauf der eigenen Wohnung – selbst geschaffen hat. Ebenso sei es unerheblich, ob sich die Wohnverhältnisse des Vermieters durch den Umzug änderten oder verbesserten. Für das Landgericht war der Umstand, dass sich für den Vermieter in der „neuen“ Wohnung nichts änderte, weil sie ähnlich groß und geschnitten war, ausschlaggebend dafür, dass es nicht den Maßstab einer Eigenbedarfskündigung, sondern den einer Verwertungskündigung anlegte.
Der BGH legte ausdrücklich fest, dass es genügt, wenn der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Motive für eine Eigennutzung habe, schon dann benötigt er die Wohnung im Sinne der Eigenbedarfskündigung. Eine Not oder irgendeine Bedrängnis ist für das „benötigen“ im Sinne des Eigenbedarfs nicht erforderlich.