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Eigentumswohnung: Haften die anderen Eigentümer für Schäden an meinem Eigentum?

Mehrfach diskutiert und auch entschieden ist die Frage, von wem ein Eigentümer Schadensersatz verlangen kann, wenn in seiner Wohnung ein Schaden, z.B. Durchfeuchtung wegen eines undichten Daches, aufgetreten ist. Wenn die Gemeinschaft die Sanierung des Daches nicht schuldhaft unterlassen hatte, haftet ihm die Gemeinschaft nicht. Nur wenn die Gemeinschaft es schuldhaft unterlassen hat, einen Mangel zu beseitigen, der dann ursächlich für den Schaden am Sondereigentum geworden ist, kann sich der Eigentümer an seine Miteigentümer halten.
In seiner Entscheidung vom 13.12.2019 (V ZR 43/19) hatte der Bundesgerichtshof einen Fall zu beurteilen, bei dem von einem Baum der auf dem Gemeinschaftseigentum stand ein Ast abgebrochen und auf ein Auto eines der Miteigentümer gefallen ist. An dem Fahrzeug entstand ein erheblicher Sachschaden von rund 6.000 EUR. Der Miteigentümer wollte von der Gemeinschaft die Kosten für die Reparatur erstattet haben.
Ein solcher Anspruch steht dem Miteigentümer nach Auffassung des BGH nicht zu.
Die WEG hatte für die Grundstückspflege einen Pflegevertrag über die Durchführung von „verkehrssicherheitsrelevanten und baumpflegerischen Schnittmaßnahmen“ geschlossen. Der zur Wohnanlage gehörende Baumbestand sollte hiernach einmal jährlich kontrolliert werden.
Das beauftragte Unternehmen führte eine Kontrolle am 7. Januar 2016 durch und bestätigte den verkehrssicheren Zustand der Bäume. Am 2. Mai 2016 kam es zu dem Schaden.
Das Gericht hat entschieden, dass es nicht erforderlich sei, mehrfach im Jahr den Baumbestand zu kontrollieren. Einmal im Jahr sei ein ausreichendes Intervall. Eine deliktische Haftung der WEG scheide daher aus. Zwar obliege der Gemeinschaft die Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflichten, diese sei aber durch die Kontrolle erfüllt. Verkehrssicherungspflichten können auf Dritte delegiert werden, Voraussetzung hierfür ist eine klare Absprache, die eine Ausschaltung von Gefahren sicherstellt. Dann verengt sich die Verkehrssicherungspflicht des ursprünglich allein Verantwortlichen auf eine Kontroll- und Überwachungspflicht, die sich darauf erstreckt, ob der Dritte die übernommenen Sicherungspflichten auch tatsächlich ausgeführt hat.
Denkbar wäre auch, dass sich die Gemeinschaft ein Verschulden seiner „Beauftragten“ also derjenigen, derer sie sich zur Erfüllung ihrer Pflichten bedient, zurechnen lassen muss.
Auch dies sei aber nicht der Fall.
Die Gemeinschaft müsse sich ein Verschulden der von ihr mit der Kontrolle beauftragten Firma nur dann zurechnen lassen, wenn die Gemeinschaft aufgrund eines zwischen ihr und der Klägerin bereits im Zeitpunkt der Schadensentstehung bestehenden Schuldverhältnisses die Einhaltung der auf den Baumbestand bezogenen Verkehrssicherungspflichten zu erfüllen gehabt hätte, d.h. wenn es eine Pflicht der Gemeinschaft gerade gegenüber den eigenen Mitgliedern wäre, vom Gemeinschaftseigentum ausgehende Gefahren zu kontrollieren.
Der BGH hat aber bereits entschieden, dass die Gemeinschaft keine Pflicht gegenüber den Wohnungseigentümern hat, gefasste Beschlüsse durchzuführen. Dies hat er maßgeblich mit der Funktion und Struktur der teilrechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft begründet. Die Gemeinschaft sei selbst kein „Entscheidungssubjekt“, sondern lediglich ein Mittel, die Verwaltung nach Außen durchzusetzen. Dieser Grundsatz gelte auch hier: Die Erfüllung der auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Verkehrssicherungspflichten gehört zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung i.S.d. § 20 Abs. 1, § 21 Abs. 1 und 3 WEG; für diese sei der Verband im Innenverhältnis zu den Wohnungseigentümern nicht zuständig.
Der BGH erklärt allerdings auch, wer haftet: der beauftragte Unternehmer haftet dem betroffenen Eigentümer direkt, der Vertrag habe Schutzwirkung für Dritte, nämlich die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft.

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