Gewährleistung beim Grundstückskauf – Was tun bei Mängeln und fehlenden Genehmigungen?

Kauft man ein Grundstück, ist dies im rechtlichen Sinne zunächst Dasselbe wie der Kauf eines Fahrzeugs oder eines Fernsehers. So bestehen zwar erhöhte (Form)Anforderungen an die Wirksamkeit der Eigentumsübertragung, insbesondere im Hinblick auf die Mängelgewährleistung gelten aber die allgemeinen §§ 433 ff. BGB. Auch das Fehlen einer Baugenehmigung für Gebäude oder Gebäudeteile stellt überdies regelmäßig einen Sachmangel dar, der ein Vorgehen nach kaufrechtlichem Gewährleistungsrecht ermöglichen kann. Stellt ein Käufer daher fest, dass das Grundstück oder das sich darauf befindliche Gebäude von seinen Erwartungen abweicht, stehen ihm unter Umständen die Rechte zu, die sich aus § 437 BGB ergeben, mithin etwa das Recht, unter bestimmten Voraussetzungen den Kaufvertrag über einen Rücktritt rückgängig und Kaufpreisrückzahlung geltend zu machen, Schadensersatz zu fordern oder den Kaufpreis zu mindern und den überzahlten Betrag vom Verkäufer zurückzuverlangen.
Problem: Gewährleistungsausschluss
Kompliziert wird es allerdings in Grundstücksangelegenheiten in aller Regel deshalb, weil die Parteien im notariellen Kaufvertrag einen Gewährleistungsausschluss und nicht selten auch eine Verjährungsverkürzung vereinbaren. So ist in den allermeisten Grundstückskaufverträgen die Klausel „Die Haftung des Verkäufers wegen Sach- und Rechtsmängeln wird ausgeschlossen.“ (oder ähnlich) sowie beispielsweise eine Verkürzung der Verjährungsfristen auf sechs Monate enthalten. Bereits hieraus lässt sich erkennen: Eine Verjährungsverkürzung wäre nicht erforderlich, wenn tatsächlich Sach- und Rechtsmängel unter jedem erdenklichen Gesichtspunkt und ohnehin ausgeschlossen wären.
Entscheidend: Arglist?
Gewährleistungsrechte können trotz des formulierten Ausschlusses vor allem dann bestehen, wenn die Parteien sich explizit über eine bestimmte Eigenschaft der Kaufsache geeinigt haben. Kein Gewährleistungsausschluss erstreckt sich auf sog. Beschaffenheitsvereinbarungen oder gar Garantien. Relevanter ist jedoch die Fallgruppe, in der der Verkäufer einen vorhandenen Mangel arglistig verschwiegen hat. Nach § 444 BGB greift in diesen Fällen auch ein ausdrücklich formulierter Gewährleistungsausschluss nicht. Auch die Verjährung kann in Fällen vorsätzlichen Handelns nicht beliebig verkürzt werden, § 202 BGB.
Arglist = Hinterlist?
Arglist – das klingt nach böswilliger Täuschung. Eine solche ist aber nicht erforderlich, damit der Käufer aufgrund des Verschweigens bestimmter Tatsachen oder gewisser Mängel um den Gewährleistungsausschluss „herumkommt“. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung genügt es, wenn der Verkäufer den Mangel für möglich hält und gleichzeitig damit rechnet und es billigend in Kauf nimmt, dass sein Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Das heißt: Es ist insbesondere nicht vonnöten, dass der Verkäufer in Täuschungsabsicht handelt. Klärt er über eine ihm bekannte und wesentliche Tatsache zum Beispiel nicht auf, kann dies bereits genügen.
Wie kann Arglist bewiesen werden?
In der Praxis zeigen sich freilich Probleme, wenn man die genannte Arglist nachweisen will. Dies liegt in der Natur der Sache – es handelt sich um eine sog. innere Tatsache – und wie soll der Käufer wissen oder gar beweisen, was sich der Verkäufer bei dem Verkauf gedacht hat? Hinzu kommt, dass die Beweislast für die anspruchsbegründende Tatsache „Arglist“ beim Käufer liegt. Hier kommt es häufig darauf an, Indizien zu sammeln, die dafür sprechen, dass diese Arglist gegeben ist. Dies kann durch Einsicht in das Grundbuch (Seit wann war der Verkäufer Eigentümer?) oder die Bauakte geschehen, je nach Konstellationen kann es sich auch anbieten, die Nachbarn zu befragen. In letzter Konsequenz ist sich auch ein Gericht des Problems bewusst, dass innere Tatsachen nur schwer zu belegen sind und wird seine Überzeugung auf Indizien stützen (müssen).
Wie ist vorzugehen?
Um letztlich die Rechte aus Grundstücksmängeln verfolgen zu können, empfiehlt es sich nach diesseitiger Ansicht in der Regel, dem Verkäufer unter Fristsetzung die Möglichkeit zu geben, die (möglichst genau zu bezeichnenden) Mängel auszubessern. Zwar ist es anerkannt, dass in Fällen einer Arglisthaftung eine Fristsetzung zur Nacherfüllung entbehrlich sein kann. Durch die Aufforderung zur Mangelbeseitigung werden in vielen Fällen aber zunächst unnötige Kosten und Risiken gespart und die Parteien sehen sich nach Kaufvertragsabschluss nicht das erste Mal vor Gericht wieder. Die Aufforderung sollte aus taktischen Gründen jedoch erst dann formuliert werden, wenn zunächst sämtliche Beweise – insbesondere zum Umstand der Arglist – gesichert worden sind. Sodann lässt sich der Konflikt häufig bereits außergerichtlich beilegen.