Gewährleistung beim Hauskauf von Privat

Im Bereich privat verkaufter Immobilien hat es sich eingebürgert, dass auf die gesetzlich vorgesehene Gewährleistung verzichtet wird – beide Parteien haben ja in der Regel keine bautechnischen Spezialkenntnisse.

Dabei kann es durchaus vorkommen, dass der Käufer nach der Besitzübergabe über den Zustand des Grundstücks oder Gebäudes enttäuscht ist, z.B. weil der tatsächliche Zustand vom Exposé des Maklers abweicht. Bei nicht beurkundungsbedürftigen Kaufverträgen ist gesetzlich vorgesehen, dass Eigenschaftsangaben in vor Vertragsabschluss geschalteten Anzeigen/Exposés regelmäßig als Grundlage für Beschaffenheitsvereinbarungen angesehen werden, bei deren Verletzung im Vertrag vereinbarte pauschale Gewährleistungsausschlüsse im Wege der Auslegung nicht eingreifen.

Anders ist das aber gerade bei beurkundungsbedürften Geschäften, also z.B. Grundstückskaufverträgen. Hier gilt der Grundsatz, dass Beschreibungen von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss (etwa in Form eines Verkaufsexposés), die in der notariellen Kaufvertragsurkunde keinen Niederschlag gefunden haben, angesichts der ansonsten drohenden Formunwirksamkeit des Kaufvertrags regelmäßig nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führen sollen. Daher greift dann hier auch keine Gewährleistung.

Das würde im Ergebnis sogar zu einer Benachteiligung der Käufer eines Grundstücks führen – obwohl der Gesetzgeber diese Rechtsgeschäfte ja als so bedeutsam angesehen hat, dass er sogar die notarielle Beurkundung verlangt.

Der Bundesgerichtshof versucht, diese Schutzlücke zu schließen, indem er höhere Anforderungen an die Offenbarungspflicht des Verkäufers stellt (BGH NJW 2023, 3423 und BGH NJW 2024, 2832). Hier kommt auch das Maklerexposé wieder in den Blick: sind dort Ausführungen zu Eigenschaften der Immobilie, die aus Sicht des Verkäufers offenbarungspflichtig bzw. „-würdig“ sind, dürfen sie nicht beschönigt oder bagatellisiert werden. Ebenso wenig dürfen sie „kurz vor Schluss“, also erst kurz vor der Beurkundung in einer Form offenbart werden, die nicht sicherstellt, dass der Käufer davon noch Kenntnis erlangt.

Bei einem derartigen Vorgehen geht der Bundesgerichtshof von einer arglistigen Täuschung aus mit der Folge, dass der an sich zulässige Gewährleistungsausschluss – jedenfalls im Hinblick auf diesen Mangel – nicht gilt.

Es ist also im Sinne beider beteiligter Parteien, dass das Maklerexposé richtig und zutreffend ist. Den Käufer klärt es dann auf, den Verkäufer schützt es vor einer behaupteten Arglisthaftung.