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Gibt es die „stillschweigende“ Kautionsabrechnung?

In vielen Mietverhältnissen leistet der Mieter bei Vertragsbeginn eine Mietsicherheit, oft wird diese in Form einer Barsicherheit erbracht, also durch Zahlung eines Geldbetrages (andere Möglichkeiten sind z.B. die Übergabe einer Bürgschaft oder die Übergabe eines Sparbuchs).

Verläuft das Mietverhältnis normal, muss der Vermieter auf die Mietsicherheit nicht zugreifen. Am Ende des Mietverhältnisses stellt sich dann aber die Frage, wann die Kaution zurückgezahlt wird und ab wann der Mieter die Rückzahlung verlangen kann.

Diese Fragen hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 24.07.2019 VIII ZR 141/17 jedenfalls teilweise beantwortet: in dem entschiedenen Fall hat ein Vermieter gegen den Mieter Klage auf Zahlung diverser Forderungen aus dem Mietverhältnis erhoben, ohne dass er vorher über die Mietsicherheit abgerechnet hatte. Der Mieter hatte im Prozess eine Aufrechnungserklärung abgegeben, d.h. er hat erklärt, dass er mit einer eigenen Forderung gegen einige berechtigte Forderungen des Vermieters aufrechne. Die Forderung, mit der der Mieter aufrechnete, war seine Kautionsrückerstattungsforderung. Das, obwohl der Vermieter über die Kaution wie dargestellt noch gar nicht abgerechnet hatte.

Der BGH sah das allerdings anders: er ging davon aus, dass der Vermieter auch konkludent (also ohne ein förmliches Abrechnungsschreiben) abrechnen könne. Davon sei schon immer dann auszugehen, wenn der Vermieter seine Ansprüche gerichtlich verfolge, ohne auf die Mietsicherheit einzugehen und ohne deutlich zu machen, dass er sich weitere Forderungen ausdrücklich vorbehalte.

Spätestens mit Erteilung der Abrechnung wird eine Mietsicherheit zur Zahlung fällig. So eine Abrechnung kann nach Auffassung des BGH sogar dadurch erteilt werden, dass einige berechtigte Forderungen klageweise geltend gemacht werden, ohne dass der Vermieter vorher deutlich macht, dass er sich weitere andere Forderungen vorbehält.

Ist das geschehen, kann der Mieter davon ausgehen, dass er nun selbst entscheiden kann, gegen welchen Anspruch des Vermieters er mit seiner Kautionsrückerstattungsforderung aufrechnet.

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