Hauskauf und Grundschuldbestellung

Die meisten Menschen bezahlen den Kaufpreis für ein Haus oder eine Eigentumswohnung nicht aus eigener Tasche, sondern finanzieren den Kaufpreis durch eine Bank, die insoweit ein Darlehen gewährt. Die Bank benötigt für das Darlehen eine Sicherheit, nämlich eine Grundschuld, die im Grundbuch für die jeweilige Immobilie eingetragen wird. Beim Notar wird daher eine sogenannte Grundschuldbestellung vorgenommen. Regelmäßig erläutert der Notar im Beurkundungstermin dann die einzelnen Klauseln. Trotzdem bleiben oftmals – nicht zuletzt wegen der vielen juristischen Fachbegriffe – einige Fragen offen bzw. der Inhalt der Urkunde wird nicht in allen Einzelheiten verstanden. Daher sollen hier die wichtigsten Punkte einer Grundschuldbestellung näher erklärt werden:

Wirkungen der Grundschuld

Mit der Eintragung der Grundschuld erhält die finanzierende Bank ein Verwertungsrecht an der Immobilie. Wenn Sie also das Darlehen nicht ordnungsgemäß zurückzahlen, kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen, die im Darlehensvertrag geregelt sind, das Haus oder die Wohnung versteigern lassen. Die Bank erhält dann den Erlös.

Dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung

In der notariellen Urkunde zur Bestellung der Grundschuld werden Sie sich regelmäßig der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen. Dies hört sich im ersten Moment sehr dramatisch an, ist jedoch Standard. Es bedeutet, dass die Bank – sofern Sie das Darlehen nicht ordnungsgemäß zurückzahlen – sofort aus der Urkunde, die einen Vollstreckungstitel wie ein Urteil darstellt – mit der Zwangsversteigerung beginnen kann. Ohne diese Klausel müsste die Bank Sie erst vor Gericht verklagen und einen unter Umständen sehr lange dauernden Prozess führen.

Abstraktes Schuldanerkenntnis

Bei der Grundschuldbestellung wird heutzutage auch fast immer ein abstraktes Schuldanerkenntnis von der Bank gefordert. Damit verpflichten Sie sich zur Zahlung eines Betrages in Höhe der Grundschuld und Zinsen. Die Bank ist dann im Falle eines Falles, also bei Ihrer Zahlungsunfähigkeit, nicht verpflichtet, das Haus zu versteigern, sondern könnte auch direkt auf Ihr übriges private Vermögen zugreifen, also beispielsweise auf Ihr Gehalt, Ihre Rente, Autos, Aktien, Schmuck etc. Dies kann für die Bank sinnvoll sein, da eine Zwangsversteigerung oftmals einige Zeit in Anspruch nimmt oder eine Gehaltspfändung einfacher und günstiger ist. Auch insoweit unterwerfen Sie sich der sofortigen Zwangsvollstreckung, so dass die Bank keinen aufwendigen Prozess führen muss, sondern direkt mit der Zwangsvollstreckung beginnen kann.

Rangfolge

Regelmäßig wünschen die finanzierenden Banken, dass die Grundschuld an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen wird. Dies bedeutet, dass die Bank, die an erster Stelle im Grundbuch steht, bei einer etwaigen Zwangsversteigerung des Hauses zuerst befriedigt wird, d.h. den Erlös erhält. Eine Bank, die erst an zweiter Stelle steht, könnte möglicherweise leer ausgehen oder nur teilweise befriedigt werden, wenn der Erlös nicht ausreicht, um die Forderungen beider Banken vollständigen auszugleichen.

Löschung

Auch nach vollständiger Rückzahlung des Darlehens bleibt die Grundschuld im Grundbuch stehen. Sie können sie dann allerdings jederzeit löschen lassen. Sie müssen dazu bei Ihrer finanzierenden Bank eine sogenannte Löschungsbewilligung anfordern. Der Notar kann die Grundschuld dann für Sie löschen lassen. Sie können aber auch die Grundschuld zunächst im Grundbuch belassen, falls Sie später noch einmal einen Kredit benötigen, z.B. für eine Hausmodernisierung. Es wäre dann billiger die bereits eingetragene Grundschuld als Sicherheit zu benutzen als eine neue Grundschuld zu bestellen. Erst bei einem späteren Verkauf des Hauses wäre die Grundschuld in jedem Fall zu löschen.