Kauf einer Eigentumswohnung

Bei dem Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist einiges zu beachten und im Vorfeld zu klären; angefangen von der Finanzierung, über die Prüfung des Objektes bezüglich etwaiger Mängel bis zur Einsicht in das Grundbuch. Bei dem Kauf einer Eigentumswohnung ergeben sich allerdings gegenüber dem Hauskauf einige Besonderheiten.

Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum

Dies beruht darauf, dass der Käufer einen Anteil an dem Gemeinschaftseigentum und das Sondereigentum an seiner Wohnung erwirbt. Das Sondereigentum darf der Käufer alleine benutzen, das Gemeinschaftseigentum dürfen alle Miteigentümer nutzen. Im gemeinsamen Eigentum stehen in der Regel das Dach, die tragenden Wände, die Außenfassade, das Treppenhaus etc., aber auch der Keller, die Pkw-Stellplätze oder der Garten. An diesen gemeinschaftlichen Flächen können allerdings sogenannte Sondernutzungsrechte begründet werden. Dann werden bestimmte Flächen einzelnen Wohnungseigentümern zugeordnet, die diese dann alleine nutzen dürfen. Zum Beispiel wird also der Wohnung Nr. 1 der Kellerraum Nr. 1 und der Kfz-Stellplatz Nr. 1 zugeordnet. Die Zuteilung ergibt sich aus dem Grundbucheintrag. In der Regel gibt das Grundbuch die bestehenden Sondernutzungsrechte allerdings nur verkürzt wieder.

Teilungserklärung

Es ist daher wichtig, sich vor Beurkundung des Kaufvertrages die Teilungserklärung von dem Verkäufer oder der Hausverwaltung zeigen zu lassen. In der Teilungserklärung sind nämlich die entsprechenden Pläne enthalten und der Käufer kann erkennen, welche Sondernutzungsrechte ihm an welchen Teilen des Gemeinschaftseigentums zugeordnet sind. Wenn eine Wohnung verkauft wird, werden diese Sondernutzungsrechte automatisch mitverkauft.

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass Wohnungseigentümer Stellplätze oder Kellerräume untereinander tauschen und entgegen der Teilungserklärung jahrelang nutzen. Bei einem Verkauf wird dann darüber nicht mehr nachgedacht und erst bei einem späteren Weiterverkauf der Wohnung wird plötzlich festgestellt, dass tatsächlich nur der „kleinere“ Kellerraum, der tatsächlich zu der Wohnung gehört, seinerzeit verkauft wurde. Daher ist es wichtig, sich vor Abschluss des Kaufvertrages über die genaue Lage des Sondernutzungsrechtes durch Einsicht in die Teilungserklärung Gewissheit zu verschaffen.

Beschlüsse der Eigentümerversammlung

Ratsam ist es zudem, vor Abschluss des Kaufvertrages zumindest die letzten Protokolle der Eigentümerversammlung einzusehen. Daraus ergibt sich, ob größere Investitionen, Reparaturmaßnahmen etc. anstehen. Der neue Eigentümer ist an diese Beschlüsse gebunden. Wenn also beispielsweise eine Sanierung der Tiefgarage beschlossen wurde, die über eine Umlage finanziert werden soll, muss sich auch der Käufer daran beteiligen. Aus den Beschlüssen sind gegebenenfalls auch andere Probleme der Hausgemeinschaft ersichtlich, wie z.B. Schädlingsbefall, Feuchtigkeitsschäden oder Streitigkeiten der Eigentümer untereinander.

Instandhaltungsrücklage

Als Käufer dürfte es auch interessant sein, zu wissen, ob eine Instandhaltungsrücklage gebildet und wie hoch diese aktuell ist. Bei der Instandhaltungsrücklage handelt es sich um eine Ansparung der Eigentümergemeinschaft für zukünftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (z.B. Dach, Fassade, Heizung). Bei einem Wohnungskauf geht der Anteil des Verkäufers automatisch auf den Käufer über. In der Regel ist der Anteil bei der Ermittlung des Kaufpreises bereits berücksichtigt und eine gesonderte Zahlung erfolgt dafür nicht. Zur Vermeidung von Streitigkeiten sollte der Wert der Rücklage in dem Kaufvertrag angegeben werden. Anhand der Höhe kann der Käufer abschätzen, ob diese für anstehende Sanierungsmaßnahmen ausreicht oder ob mit weiteren Kosten zu rechnen ist.