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Nachhaftung für WEG-Altschulden

Besonderheiten bei Erwerb in Form einer GbR

Die gesellschaftsrechtliche Nachhaftung ist schon grundsätzlich eine Besonderheit, die einen dazu bringen sollte, sich so manche Beteiligung genau zu überlegen. Aber selbst in relativ alltäglichen Sachverhalten kann einem eine Nachhaftung begegnen. Was steckt dahinter? Der ehemalige Gesellschafter einer Gesellschaft (z.B. einer oHG oder einer GbR) haftet für Verbindlichkeiten der Gesellschaft auch dann, wenn er schon aus der Gesellschaft ausgeschieden ist, solange die Verbindlichkeiten zu einer Zeit begründet wurden, als er noch Gesellschafter war. Dass sie erst nach seinem Ausscheiden fällig werden, spielt keine Rolle. Er haftet für solche Forderungen fünf Jahre lang.

Es kommt in der Praxis durchaus häufig vor, dass Immobilien, z.B. Eigentumswohnungen nicht von Einzelpersonen erworben werden, sondern z.B. von Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR). Selbst Eheleute entscheiden sich teilweise dazu, in dieser Form Eigentum zu erwerben.

Hausgeld vom ausgeschiedenen Gesellschafter gefordert

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte eine GbR 1994 eine Wohnung in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gekauft. Einer der Gesellschafter dieser GbR war im Jahr 2002 aus der GbR ausgeschieden.

Für das Jahr 2014 verlangte die WEG nun von dem ausgeschiedenen Gesellschafter das Hausgeld, ebenso die Abrechnungsspitzen für die Jahre 2013 und 2014. Den entsprechenden Wirtschaftsplan hatte die WEG im Jahr 2013 beschlossen, die Jahresabrechnungen nach Ablauf der Wirtschaftsjahre.

Im Jahr 2017 wurde das Grundbuch dahingehend korrigiert, dass der Anteil des ausgeschiedenen Gesellschafters auf seine Mitgesellschafter übergegangen ist.

BGH: Beitragspflicht aus Nachhaftung

Der BGH hat entschieden, dass die WEG zu Recht von dem seit Jahren ausgeschiedenen Gesellschafter die Hausgelder verlangen kann. Die GbR sei der Gemeinschaft nach § 16 WEG zur Zahlung dieser Beiträge verpflichtet. Sie sei Eigentümerin der Wohnung gewesen, als die Beschlüsse über den Wirtschaftsplan 2014 und die Jahresabrechnungen 2013 und 2014 gefasst und die Zahlungen fällig geworden seien. Dass der betroffene Gesellschafter schon seit 2002 nicht mehr Mitglied der GbR war, ändert an seiner Zahlungspflicht nichts.

Die Hausgeldansprüche seien Verbindlichkeiten der GbR, für die der Gesellschafter der WEG nach den Grundsätzen der Nachhaftung eines ausgeschiedenen Gesellschafters gem. § 128 HGB ana-log, § 736 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 160 Abs. 1 HGB einzustehen habe.

Altverbindlichkeit: maßgeblich ist die Begründung der Rechtsgrundlage

Für die Einordnung einer Forderung als Altverbindlichkeit nach § 160 Abs. 1 Satz 1 HGB komme es nicht auf ihr Entstehen oder ihre Fälligkeit an. Vielmehr sei maßgeblich, dass die Rechtsgrundlage für die Beitragsverbindlichkeiten des Wohnungseigentümers bereits mit dem Erwerb des Wohnungseigentums gelegt worden sei. Laut BGH kommt es für die Nachhaftung des ausgeschiedenen Gesellschafters ebenfalls nicht darauf an, dass die konkrete Beitragsverpflichtung erst mit dem Zustandekommen eines Beschlusses entsteht. Sie erstrecke sich daher auch auf Beitragspflichten, die auf nach seinem Ausscheiden von den Wohnungseigentümern gefassten Beschlüssen beruhen.

Haftung länger als fünf Jahre

Auch eine zeitliche Begrenzung der Haftung nach § 160 Abs. 1 Satz 2 BGB auf fünf Jahre nach dem Ausscheiden komme nicht in Betracht. Da hier der Verwalter über das Ausscheiden des Gesellschafters nicht informiert wurde und die GbR (anders als z.B. eine oHG) nicht in ein öffentliches Register eingetragen sei, beginne der Fristlauf erst mit dem Zeitpunkt der Kenntniserlangung.

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