Wohnungseigentum

Wohnraum ist knapp. Oft ist in manchen Bereichen Gewerberaum nicht mehr gefragt, Wohnraum aber gesucht. Handelt es sich um Räume innerhalb einer Immobilie mit Eigentumswohnungen kann aber einer Umwandlung von gewerblichen Flächen in Wohnraum nicht nur die öffentlich-rechtliche (Genehmigungs-)Lage entgegenstehen, sondern auch die Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft. Das zeigt jetzt eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 15.07.2022, Az.: V ZR 127/21).

Gemeinschaftsordnung ist zu beachten

Sieht die Gemeinschaftsordnung bestimmte Gebäudeteile allein für eine gewerbliche Nut-zung vor, dann deren Eigentümer sie nicht einfach zu Wohnraum umbauen. Auch ein ein-zelner Miteigentümer kann dagegen klagen, aber nur, solange die Gemeinschaft das Ver-fahren nicht an sich zieht.

Sachverhalt

Streitgegenständlich war eine Wohnungseigentumsanlage, die aus zwei Gebäuden besteht. In den Gebäuden gibt es insgesamt 14 Einheiten, darunter Eigentumswohnungen sowie gewerblich genutzte Teileigentumseinheiten. Dabei befinden sich jeweils im Dachgeschoss der Häuser zwei Wohnungen, die restlichen Etagen der Gebäude dürfen laut Gemein-schaftsordnung ausschließlich gewerblich genutzt werden.
In der Gemeinschaftsordnung war festgelegt, dass eine Nutzung „als Büro, Praxis, Apothe-ke, Kiosk, Laden oder für ähnliche Zwecke“ erlaubt ist. In einem der Häuser gab es eine Zahnarztpraxis. Nachdem die Praxis nicht mehr betrieben wurde, haben die Eigentümer die Einheit zu Wohnzwecken umgebaut. Eine Miteigentümerin aus dem Nachbarhaus war da-mit nicht einverstanden und klagte.
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Entscheidung des Bundesgerichtsgerichtsho*f

Vor dem BGH bekam die Miteigentümerin Recht. Er urteilte: Wenn es in einer Wohnungs-eigentumsanlage neben Wohnungen auch Gewerbeeinheiten gibt und die Gemeinschafts-ordnung deren klare räumliche Trennung regelt, dann ist eine Wohnnutzung im gewerblich zu nutzenden Gebäudeteil nicht zulässig. Diese stört dann regelmäßig mehr, als die vorge-sehene gewerbliche Nutzung.
Hinzu kam hier, dass die Gemeinschaftsordnung sogar eine Regelung enthielt, nach der unter bestimmten Voraussetzungen eine gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnungen der Anlage möglich sein sollte. Für den umgekehrten Fall gab es allerdings keine vergleich-bare Öffnungsklausel. Daraus schlossen die Richter, dass dieser Fall bei der Aufteilung des Eigentums bewusst ausgeschlossen werden sollte.